م. مجدي عارف لـ«عقار تريند»: الدولة نجحت في تحقيق انجازات غير مسبوقة خلال الـ 8 سنوات الماضية

⇐ القطاع العقاري المصري يلعب دور هام في دعم وتنمية الاقتصاد المصري ككل

⇐ دخول شركات التمويل العقاري والبنوك كطرف ثالث في المنظومة العقارية منذ لحظة تعاقد المطور مع العميل.. قرار مصيري لتنشيط السوق

⇐ «العاصمة الإدارية الجديدة» إعجاز حقيقي حققته القيادة السياسية على أرض الواقع

⇐ «العلمين الجديدة» يمكن أن تُصبح نواة لجذب الاستثمارات الأجنبية الهاربة من أزمة ارتفاع أسعار الطاقة في أوروبا

⇐ تطوير منتج عقاري مختلف يقدم قيمة مضافة للعملاء ويرفع من المنطقة المحيطة ككل ..هدف «إيرا» منذ تأسيسها في عام 2002 

⇐ «إيرا» تدرس التوسع خلال العام الحالي.. وتعتزم الحصول على أرض جديدة بغرب القاهرة لإقامة مشروع عمراني متكامل

⇐ 100 % نسبة الانشاءات بمشروع «ASTORIA PARK» بحدائق أكتوبر.. و 95% نسبة المبيعات حتى الآن

روشتة عاجلة للخروج من الأزمة الاقتصادية الراهنة

*خفض ضريبة القيمة المضافة إلى 5% بدلاً من 14% مما يحقق مكاسب عديدة 

*إصدار سندات بالجنيه المصري بفائدة 4% وسدادها عند استحقاقها بالجنيه المصري بما يعادل سعر الدولار في حينها للحد من ظاهرة الدولرة

*تشجيع القطاع الخاص والقضاء على الروتين والبيروقراطية لزيادة صادرتنا وعلاج خلل الميزان التجاري

*إلغاء ضريبة توزيع الأرباح وخفض ضرائب الشركات لجذب الاستثمارات المحلية وتشجيع صغار المستثمرين على الإنتاج

رؤى وأطروحات كثيرة وحلول لأهم التحديات التي تواجه الاقتصاد المصري بوجه عام وقطاع التطوير العقاري على وجه التحديد وضعها لنا المهندس مجدي عارف رئيس مجلس إدارة شركة إيرا للتنمية العمرانية، ونائب رئيس مجلس العقار المصري في حواره مع موقع «عقار تريند»، مؤكداً أن الدولة استطاعت تحقيق انجازات غير مسبوقة خلال الـ 8 سنوات الماضية في مختلف المجالات الاقتصادية، مؤكداً على أهمية الحفاظ على تلك المكتسبات من خلال اللجوء إلى أفكار جديدة وحل الأزمة الراهنة.

أكد أن هناك عدة حلول وأفكار خارج الصندوق يمكن أن تنفذها الدولة للسيطرة على ارتفاع الأسعار وزيادة معدلات التضخم وبالتالي المساهمة في حل الأزمة الاقتصادية التي تمر بها البلاد في المرحلة الراهنة.. وفي الحوار التالي المزيد حول أهم تلك الاطروحات والحلول.

• يمر الاقتصاد المصري بمرحلة مفترق طرق، لاسيما مع ارتفاع الأسعار وزيادة معدلات التضخم، الأمر الذي أثر بشكل مباشر على ضعف القدرة الشرائية وارتفاع التكاليف الانشائية، فما هو توصيفكم للمشهد الاقتصادي الحالي؟

في الحقيقة الدولة استطاعت تحقيق انجازات غير مسبوقة خلال الـ 8 سنوات الماضية في مختلف المجالات الاقتصادية، وبالأخص قطاع التشييد والبناء والذي يمر بمرحلة نمو غير مسبوقة على الإطلاق، وذلك جراء الإسراع بمعدلات التنمية العمرانية من خلال تدشين مدن الجيل الرابع كالعاصمة الإدارية الجديدة والعلمين الجديدة وغيرها فضلا عن تنفيذ المشروع القومي للطرق بهدف مضاعفة حجم الرقعة العمرانية،

فكان هناك حتمية لإحداث نهضة فى مجال التنمية العمرانية فى مصر، الأمر الذى يعد بوابة العبور لتنمية باقي القطاعات الاقتصادية الأخرى كالصناعة والزراعة والسياحة والتجارة وجميع الأنشطة المرتبطة بالتنمية العمرانية.

السياسة المالية

ولكن للحفاظ على تلك المكتسبات أصبح هناك حاجة إلى اللجوء إلى أفكار وأطروحات خارج الصندوق يمكن أن تنفذها الدولة للسيطرة على ارتفاع الأسعار وزيادة معدلات التضخم وبالتالي المساهمة في حل الأزمة الاقتصادية التي تمر بها البلاد في المرحلة الراهنة.

وتتمثل أهم تلك الحلول في خفض ضريبة القيمة المضافة من 14% إلى 5% على الأقل على المنتجات المحلية والتي يستخدمها ما يقرب من 90% من المواطنين.

وعلى الرغم من تأثر إيرادات الدولة من تخفيض ضريبة القيمة المضافة، إلا أنه في مقابل ذلك سيكون هناك تأثيرات إيجابية على خفض الأسعار وامتصاص الزيادة في معدلات التضخم سواء في الداخل أو الخارج وبالتالي خفض أسعار الفائدة، وهو ما قد يعوض نقص إيرادات الدولة من الضريبة والمقدر بنحو 170 مليار جنيه، باعتبار أن الدولة تمثل أكبر المقترضين من البنوك والمتضرر الأكبر من ارتفاع أسعار الفائدة، وسيكون لهذا الإجراء تأثير إيجابي في خفض الدين المحلي وتخفيف عبء زيادة الدعم على الدولة .

السياسة النقدية

كما تستطيع الحكومة اتخاذ عدد من الخطوات لضبط السياسة النقدية، من أهمها منح الحكومة سندات من رصيد الاحتياطي الالزامي الموجود لدي البنك المركزي المصري بفائدة 4% فقط وذلك بدلاً من أذون الخزانة والتي تصل فائدتها إلى 20% الأمر الذي يؤدي إلى خفض فوائد الدين المحلي إلى النصف تقريباً أي ما يعادل حوالي 200 مليار جنيه.

أيضاً تقوم الحكومة بإصدار سندات بالجنيه المصري بفائدة بسيطة ولتكن 4% لمدة 3 سنوات وذلك للحد من ظاهرة الدولرة ومواجهة نقص الدولار، على أن يتم سدادها عند استحقاقها بما يعادل سعر الدولار في حينها، وهو الامر الذى سيسهم فى منع الدولرة ومن ثم انخفاض الأسعار واستقرار سوق الصرف.

بالإضافة إلى ذلك لابد أن تُعيد الدولة النظر في ضرائب الأفراد والشركات، وذلك بإلغاء 10% ضريبة توزيع الأرباح بالإضافة إلى تخفيض الضرائب على الشركات، وذلك لجذب وتحفيز الاستثمارات المحلية وتشجيع صغار المستثمرين على الإنتاج .

• وفى رأيك ما هي الخطوة الثانية التي لابد أن تتخذها الدولة لاستكمال مخطط التنمية الشاملة وذلك بعد ما قامت بنهضة عمرانية متكاملة خلال الـ 8 سنوات الماضية؟

أرى أن التركيز على قطاع الصناعة وتشجيع التصدير لابد أن يأتي على قائمة أولويات القيادة السياسية خلال الـ 3 سنوات المقبلة، وذلك من خلال مضاعفة صادرتنا للخارج وعلاج خلل الميزان التجاري، حيث أن حجم إيرادات الدولة من الدولار في 2021 يقدر بنحو 82.5 مليار جنيه موزعين بواقع 32 مليار دولار من التصدير، و32 مليار دولار تحويلات العاملين بالخارج، و 8 مليار جنيه إيرادات قناة السويس، و 10.5 مليار دولار من السياحة،

وفي مقابل ذلك تبلغ حجم مصروفات الدولة للاستيراد نحو 77 مليار جنيه بدون احتساب البترول، وباحتساب الفرق بين الايرادات والمصروفات يصبح هناك فائض للدولة يبلغ 5 مليار دولار ولكن في مقابل ذلك هناك ديون تقدر بنحو 17 مليار دولار، فاصبح هناك فجوة حوالي 13 مليار دولار والتي أدت إلى لجوء الحكومة إلى الاقتراض لسداد هذه الديون وفوائدها.

وأرى أن المشكلة تكمن في حجم التصدير، فعند النظر إلى حجم الاستيراد والبالغ 77 مليار دولار منهم 49 مليار جنيه تُنفق لاستيراد مستلزمات الانتاج وفي مقابل ذلك يبلغ حجم التصدير 32 مليار جنيه فالفجوة  ما بين التصدير واستيراد مستلزمات الانتاج بلغت 17 مليار دولار،

لذلك لابد أن يكون الهدف الرئيسي هو زيادة التصدير بحيث يفوق معدل استيراد مستلزمات الانتاج ليبلغ نحو 70 مليار دولار، وبالتالي حل مشكلة الفجوة بين الاستيراد والتصدير، خاصة بعد نجاح الدولة في تصدير البترول والغاز بحوالي 14 مليار جنيه.

وبالتالي لابد من اتخاذ قرارات حاسمة لزيادة التصدير، الأمر الذي لن يتحقق إلا من خلال تشجيع القطاع الخاص وإحداث تغير جذري في القوانين والقضاء على البيروقراطية لزيادة صادرتنا وعلاج الخلل في الميزان التجاري.

• وكيف ترى دور البنوك العاملة في القطاع المصرفي في دعم القطاع العقاري لاسيما مع انخفاض القدرة الشرائية لمختلف شرائح العملاء خلال الفترة الراهنة؟

أصبحت القدرات الشرائية لمختلف شرائح العملاء أحد أهم التحديات التى تواجه المطورين العقارين خلال الراهنة، وأتصور أن حل تلك المشكلة يتمثل فى دعم منظومة التمويل العقارى باعتبارها السبيل الوحيد لتمويل المشترين على عدد سنوات أطول، لاسيما وأن الشركات العقارية أصبحت تعانى من مشكلة بطء دوران رأس المال، نتيجة اضطرارها لتمويل المشترين على فترات زمنية طويلة.

فمن مصلحة المطور أن يحصل على كامل ثمن الوحدة بمجرد تسليم المشروع، الأمر الذى لن يتحقق إلا من خلال دخول البنوك وشركات التمويل العقاري كطرف ثالث في المنظومة العقارية منذ لحظة تعاقد المطور مع العميل، فبمجرد تسليم الوحدة تقوم شركة التمويل بسداد ما تبقى من ثمنها للمطور بنسبة 100%، على أن يقوم العميل بسداد الأقساط لشركة التمويل مباشرة وبذلك يستطيع المطور استرداد أمواله فى وقت أقل والدخول فى مشروعات جديدة على فترات زمنية أقصر بعد أن تخلص من عبء تمويل المشترين، الأمر الذى لن يصب فى صالح المطور فقط بل أنه سيساهم بشكل مباشر فى تحقيق خطة الدولة بزيادة معدلات التنمية ومضاعفة الرقعة العمرانية.

• وكيف ترى العاصمة الادارية الجديدة كمشروع قومي رائد ؟

أوضح أنني كنت أول من اقترحوا بناء 2 مليون وحدة سكنية وبيع 100 ألف قطعة أرض لتوفير 75 مليار جنيه وضخهم في استثمارات جديدة في أول 4 سنوات من تغير نظام الحكم.

وبالفعل القيادة السياسية كان لديها رؤية صائبة حينها وأدركت أن قطاع التشييد والبناء والبنية التحتية هو القادر على قيادة قاطرة التنمية الحقيقية في الاقتصاد القومي وتوفير الآلاف من فرصة عمل.

ومن هنا جاءت فكرة إنشاء مدن الجيل الرابع وعلى رأسها العاصمة الإدارية الجديدة والتي اعتبرها إعجاز وإبداع حقيقي على أرض الواقع، حيث أن الدولة استطاعت أن ترفع من قيمة الأرض لتصبح بالآلاف بينما كانت لا تساوي شيئاً في السابق،

لذلك أرى أن القيادة السياسية نجحت في تمهيد الطريق لتحقيق ” تنمية شمولية مستدامة ” فى مختلف أنحاء البلاد فى وقت قصير، وذلك عن طريق فتح محاور تنموية طولية وعرضية شرقا وغربا وشمالا وجنوبا من خلال تنفيذ شبكة طرق وبنية تحتية ضخمة فضلا عن المدن الجديدة وعلى رأسها العاصمة الإدارية، وهذا إنجاز حقيقي يُحسب للقيادة السياسية .

–       وماذا عن مدينة العلمين الجديدة؟

أؤكد أن مدينة العلمين الجديدة ستصبح بمثابة نقطة تحول لمنطقة الساحل الشمالي بشكل عام لتحولها من منطقة اقامة مؤقتة إلى إقامة دائمة ومستدامة، حيث ستضيف تلك المدينة قيمة جديدة للثروة العقارية الموجودة بالساحل للاستفادة منها طوال العام سواء في السياحة أو التعليم أو الصناعة وإضافة مدينة جديدة على البحر المتوسط لأول مرة بعد الاسكندرية ومرسى مطروح منذ حقبة طويلة .

ولكنى أود أن أشدد على أهمية استغلال الانجاز الذي يتم في هذه المدينة الواعدة لتصبح نواه لجذب المستثمرين الاجانب لنقل استثماراتهم للمنطقة الصناعية بالمدينة مع اتاحة الحكومة حوافز وتيسيرات لهؤلاء المستثمرين، لاسيما في ظل أزمة الطاقة وارتفاع أسعار الغاز في أوروبا والتي نتجت عن الحرب الروسية الأوكرانية وبذلك نكون حولنا هذه المحنة إلى منحة لجذب مزيد من الاستثمارات للسوق المصري.

• نأتي لشركة ” إيرا للتنمية العمرانية” بوصفها أحد أهم الشركات التي تمتلك رؤية وفلسفة خاصة بها منذ تأسيسها واستطاعت أن تُنفذ العديد من المشروعات التي قدمت قيمة مضافة للعملاء وللمنطقة بشكل عام، فما هي الخطة الاستثمارية لشركتكم الرائدة خلال المرحلة المقبلة؟ وماذا عن آخر تطورات مشروع «ASTORIA PARK»؟

منذ تأسيس شركة إيرا كشركة مساهمة مصرية فى عام 2002، وهي تمتلك رؤية واستراتيجية مختلفة تماما عن السوق والتي ترتكز بشكل مباشر على تطوير مجتمعات سكنية متجانسة، وبيئة صحية هادئة، بعيدا عن التلوث والزحام وتتخللها الحدائق والمنتزهات والشوارع الواسعة الأمر الذى يجعلها توفر قيمة مضافة لكل عميل من عملائنا فضلا عن أنها ترتقى بالمنطقة ككل، حيث أننا نؤمن في مجلس الإدارة أن التنمية العمرانية تقوم في الأساس على الارتقاء بالمجتمع ككل قبل أي شيء آخر.

وفي آخر اجتماع لمجلس إدارة الشركة قررنا التوسع خلال المرحلة المقبلة وندرس حالياً الحصول على أرض جديدة في غرب القاهرة بمساحة متوسطة قد تصل إلى 50 فدان، لاسيما أننا نتوقع حدوث استقرار على مستوى الأسعار ووضوح الرؤية من الناحية الاقتصادية.

أما بالنسبة لمشروع «ASTORIA PARK» فهو مشرع يقام على مساحة 12.5 فدان بحدائق أكتوبر ويضم 340 وحدة سكنية تتنوع ما بين الشقق والفيلات والدوبلكس، حيث تم الانتهاء من تنفيذه بنسبة 100%، ولم يتبقى سوى نسبة 5% من الوحدات لم يتم بيعها، وهناك عائلات بالفعل تسكن في المشروع حيث أن نسبة 50% من الوحدات المُسلمة ساكنة بالفعل حالياً

وأبرز ما يميز المشروع هو أنه يقع في أفضل وأميز المواقع بمنطقة حدائق أكتوبر والمعروف بالمربع الذهبي بجوار جامعة زويل وأشهر النوادي الرياضية ويبعد عن مول مصر بمسافة 10 دقائق فقط، أي أنه محاط بمنطقة خدمات متنوعة.