أيمن عبدالحميد في حواره لـ «عقار تريند»: نصف مليار جنيه حجم تمويلات «الأولى» خلال الربع الأول من العام المالي الجاري
⇐ أيمن عبدالحميد.. نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري – الأولى -:
⇐ نقوم بمراجعة مستهدفات الشركة في ضوء المتغيرات الجديدة بالسوق، وتخفضها هو الاتجاه الأقرب
⇐ أتوقع خفض أسعار الفائدة بشكل تدريجي خلال النصف الثاني من العام
⇐ ارتفاع نسب التعثر أبرز المشاكل التي ستواجه الشركات جراء ارتفاع سعر الفائدة
⇐ نبحث عدة بدائل وحلول لتقليل العبء على العملاء والخروج من الأزمة الراهنة
⇐ التركيز على تمويلات المحافظ العقارية لتعويض انخفاض حصة تمويل الافراد خلال الفترة المتبقية من العام الجاري
⇐ المطور العقاري يلجأ لبيع المحافظ العقارية لتسريع معدلات التنفيذ
⇐ قطاع التمويل العقاري في مصر يمر بأزمة حقيقة.. وبدء خفض سعر الفائدة السبيل الوحيد للخروج منها
حققت شركة التعمير للتمويل العقاري– الأولى- نتائج أعمال إيجابية خلال الربع الأول من العام المالي الجاري، فقد بلغ حجم التمويلات الممنوحة نحو نصف مليار جنيه، وذلك رغم التحديات التي شهدها الاقتصاد المصري والسوق العقارية على وجه التحديد،
وبعد قرار البنك المركزي المصري برفع أسعار الفائدة بنسبة 6%، تعمل الشركة في الوقت الحالي على مراجعة مستهدفاتها خلال الفترة المتبقية من العام في ضوء التطورات الاقتصادية الراهنة، وخفض العملة المحلية فضلاً عن زيادة سعر الفائدة البنكية.
موقع «عقار تريند» التقى أيمن عبدالحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري – الأولى – ، للحديث عن تلك التطورات ومدى تأثيرها على نشاط التمويل العقاري ككل خلال الفترة المقبلة، والصعوبات التي تواجه القطاع وآليات التغلب عليها، بالإضافة إلى خطط عمل الشركة في ضوء ذلك.
مراجعة المستهدفات في ضوء المتغيرات الجديدة
** ماهي مؤشرات أداء الشركة خلال الربع الأول من العام المالي الجاري؟
نتائج الأعمال خلال الربع الأول إيجابية إلى حد ما حيث حققت شركة التعمير للتمويل العقارى- الأولى- تمويلات بقيمة نصف مليار جنيه، وذلك قبل قرار البنك المركزي الأخير برفع أسعار الفائدة بنسبة 6%.
وفي الواقع منذ بداية العام فضلت الشركة وضع مستهدفات حذرة بعض الشيء فى ظل الظروف الاقتصادية الحالية والمتغيرات الاقتصادية الكبيرة، وبعد خفض العملة المحلية وزيادة سعر الفائدة البنكية، تعمل الشركة في الوقت الحالي على مراجعة مستهدفاتها في ضوء المتغيرات الجديدة، وسنعمل على تخفيضها بالتأكيد؛ فالمعروف أن ارتفاع واحد في المائة في سعر الإقراض يوازى 10% في تكلفة التمويل العقاري لمدة 10 سنوات، وبالتالي سيكون اللجوء للتمويلات العقارية مستبعدًا تمامًا من قبل العملاء، وهو ما لامسناه بالفعل خلال الأسبوعين الماضيين.
** هذا يعني أن تمويل الافراد سيتأثر بالنسبة الأكبر جراء القرارات الاقتصادية الأخيرة؟
بكل تأكيد، كل أنواع التمويلات بسعر فائدة متغير ستتأثر للغاية فيما عدا تمويلات البنوك الشخصية بسعر الفائدة الثابت، فخلال العام الماضي بلغت نسبة تمويلات العملاء من إجمالي التمويلات الممنوحة حوالي 25% ولكن أتوقع انخفاض هذه النسبة بشكل كبير خلال العام الجاري.
لذلك ندرس خفض حجم التمويلات المستهدفة إلى مليار جنيه خلال العام الجاري لتعتمد بالشكل الأكبر على المحافظ العقارية.
** وفي رأيك لماذا تنمو حصة تمويلات المحافظ العقارية ولا تتأثر بقرار ارتفاع أسعار الفائدة؟
كلما ترتفع الفائدة يتراجع حجم إقبال الأفراد على التمويل العقاري، نظرًا لارتفاع التكلفة، ولكن فى المقابل ينشط قطاع بيع المحافظ العقارية، لأن شركات التطوير العقاري تواجه صعوبات أكبر بسبب ارتفاع تكلفة المشروعات وتحتاج إلى سيولة أكبر وبشكل أسرع لإعادة ضخها في تنفيذ المشروعات، ولذلك تلجأ لبيع أو توريق مجموعة من شيكات العملاء المستقبلية للحصول على سيولة حالية، لاسيما مع صعوبة حصول المطور على تمويل من البنوك في ظل ارتفاع الفائدة، مما يضطره إلى اللجوء لشركات التمويل العقاري ليبيع لها مديونية العملاء لتتوزع المديونية من المطور الى مجموعة من العملاء لدى شركة التمويل، ومن ثم يحصل المطور على السيولة اللازمة لاستكمال تنفيذ مشروعاته المختلفة.
** وما حجم المحفظة العقارية لدى الشركة حاليا، وهل تتفاوض على محفظة جديدة؟
حجم المحفظة حاليًا يتخطى 5 مليارات جنيه بعد عملية التوريق الأخيرة التى أتممناها العام الماضى بقيمة 1.5 مليار جنيه، وبالفعل لدينا مفاوضات حاليًا على محافظ عقارية ولكن ننتظر حتى وضوح الرؤية في السوق بشكل عام.
ارتفاع نسب التعثر
** وما هي الحلول أو البدائل التي تفكرون بها للخروج من هذه الأزمة وتحقيق مستهدفاتكم؟
تم عقد لجنة منبثقة من مجلس إدارة الشركة مؤخراً لبحث الحلول أو البدائل التي يمكن القيام بها من أجل تقليل العبء من على كاهل العملاء والخروج من الأزمة الراهنة ، لاسيما مع التوقعات بارتفاع نسب التعثر بمعدل يمكن أن يصل إلى 4 أضعاف المعدلات الحالية، وأرى أن هذا يعد أخطر ما يواجه شركات التمويل العقاري خلال الفترة المقبلة.
** وهل ستركز الشركة على مشروعات الإسكان الاجتماعي خلال المرحلة المقبلة؟
أرى أنه من المفترض أن تنتعش المبادرات بشكل أكبر خلال الفترة القادمة، وبالفعل تركز الشركة على تمويل محدودي الدخل لاسيما أنه هدف أساسي لها منذ إنشائها إلى اليوم وسيظل كذلك.
**هل ترى أن رفع سعر الفائدة يسيطر على التضخم؟
التضخم فى مصر مرتبط بشكل أساسي بأزمة العملة وارتفاع سعر الصرف فى السوق الموازية، فضلًا عن مشكلات استيراد المواد الخام والتضخم عالميًا، وبالتالى فإن استهداف التضخم يرتبط بحل مشكلات العملة وإحداث حالة من الاستقرار فى سعر الصرف وعمليات الإنتاج، وفى هذه الحالة لن تفلح الآليات التقليدية مثل رفع سعر الفائدة كآلية لسحب السيولة من السوق والتى تراجعت بالفعل،
وإنما سيؤدى تحريك الفائدة لمستويات أعلى، إلى إضافة مزيد من الأعباء على الاستثمار وسيرفع تكلفة الأموال على المستثمرين، وهو ما يتعارض مع سياسات وتوجهات الحكومة فى تشجيع الاستثمار المحلى والأجنبي، أو سيلجأ المستثمر لتمرير التكلفة الإضافية للمستهلك، ما سينعكس مباشرة على سعر البيع، كما حدث فى القطاع العقاري، وبالتالى نحن أمام مزيد من التضخم الذى ستكون له تبعاته على القطاع العقاري؛ فالفوائض المالية لدى العملاء تآكلت بفعل التضخم وارتفاع الأسعار، وأغلبها ذهب لتلبية احتياجات الحياة اليومية، وبالتالي الرغبة فى الاستثمار بالعقار ستتراجع.
خفض أسعار الفائدة
** وما هو المطلوب لإعادة الانتعاشة من جديد لسوق التمويل العقاري في مصر؟
في الحقيقة قطاع التمويل العقاري في مصر يمر بأزمة حقيقة قد تؤدي إلى توقفه بشكل تام بسبب ارتفاع الفائدة بشكل كبير، لذلك أتوقع حدوث انخفاض تدريجي في سعر الفائدة بداية من النصف الثاني من العام الجاري، لاسيما مع بدء استقرار سعر الدولار في السوق المصرفي، ومن ثم تعود التمويلات العقارية لمعدلاتها الطبيعية من جديد.
